Quelles sont les étapes de construction d’une maison neuve ?

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Se lancer dans un projet de construction est une tâche qui peut paraître difficile, d’autant plus lorsqu’il s’agit de votre première maison. Définir son budget, estimer sa capacité d’emprunt, choisir un constructeur, réaliser les plans, déposer le permis de construire, valider votre prêt, faire construire la maison et signer le procès-verbal de fin de chantier sont autant d’étapes par lesquelles vous passerez pour ce projet. Prendre le temps de la réflexion et comprendre les étapes de construction, c’est s’assurer de mener à bien le projet de votre future maison.

Dans ce guide complet, je vous propose de faire le plein de conseils et d’astuces pour vous accompagner tout au long de votre projet de construction de maison. 

Etape 1 : Définition du projet de construction 

Projet et budget

Construire une maison, c’est le projet d’une vie. Alors prenez le temps de lister toutes vos envies : Souhaitez-vous une maison contemporaine ou traditionnelle ? Plutôt de plain-pied ou avec un étage ? Forme de la maison ? Nombre de pièces ? Surface totale? Présence d’un garage ? Type de salle de bain ? Type de cuisine ?

Lister ses besoins est un excellent point de départ pour estimer le budget global. Vous devrez également estimer votre apport personnel et les différentes solutions bancaires envisagées. 

Pour estimer votre projet de construction, rapprochez-vous d’un constructeur comme Maisons CPR. Un conseiller dédié vous permettra d’estimer avec précision l’ensemble des coûts et vous évitera de passer à côté de certaines dépenses imprévues. 

Capacité d’emprunt 

Évaluer sa capacité d’emprunt est déterminant pour connaître son budget global. Pour cela, vous pouvez vous rendre chez votre banquier ou chez un courtier, il vous donnera tous les éléments pour calculer votre capacité d’emprunt. 

La plupart du temps, la capacité d’emprunt est calculée en fonction de vos revenus, vos dépenses courantes, votre apport personnel, la présence de crédit en cours,…

Une autre manière de calculer sa capacité d’emprunt, se rendre sur le site de l’état et utiliser le calculateur de crédit immobilier.

Etape 2 : Choix du terrain

Le choix du terrain est un incontournable pour mener à bien votre projet de construction de maison. Cette recherche doit tenir compte de plusieurs critères pour bien choisir votre emplacement, sans quoi vous risquez d’avoir des surprises au moment du dépôt de permis de construire. 

Le choix de l’emplacement du terrain est d’abord une affaire d’environnement. Préférez-vous un terrain situé à proximité d’une grande ville ou bien à la campagne ? La proximité avec le lieu de travail ou bien de l’école de vos enfants doit également être prise en compte. Pour faciliter l’accessibilité à votre future maison, il est peut être judicieux d’être à proximité des transports en commun (Tram, bus, métro,…). De même, la proximité avec les commerces, professionnels de la santé ou bien des centres de loisirs est une question importante selon les besoins de votre famille. 

Concernant le terrain en lui même, vérifiez ces critères :

  • Le plan cadastral pour voir les délimitations précises de la parcelle et connaître la superficie. Sur place, vérifiez également l’orientation du terrain par rapport au soleil. 
  • Les règles d’urbanisme pour savoir quelles sont les contraintes architecturales mais également les règles en vigueur qui s’appliquent dans la commune, notamment les règles de mitoyenneté, le coefficient d’occupation des sols, etc. 
  • La viabilité du terrain pour savoir s’il est raccordé aux différents réseaux : électrique, gaz, eau et internet. Si aucun raccordement n’existe, vous devrez alors prévoir un budget supplémentaire (entre 5 000 et 15 000 euros en fonction de la distance qui sépare votre terrain des raccordements existants). Consultez le plan local d’urbanisme pour savoir si le terrain est bien constructible.

Etape 3 : Elaboration des plans et formalités administratives

Le choix du professionnel 

Avant de passer à l’élaboration des plans de votre future maison, vous allez devoir choisir un professionnel qui va prendre en charge votre projet. Pour cela, vous avez 3 grandes solutions : 

  • Le constructeur de maison individuelle : Il va gérer l’intégralité de votre projet de la conception des plans, en passant par la demande de permis de construire jusqu’à la réception de la maison. Ici, vous avez le choix entre une maison sur catalogue ou bien une maison réalisée selon vos envies. Le constructeur de maisons individuelles offre un niveau de garantie plus important que les autres, notamment à travers le contrat de construction de maison individuelle (CCMI).
  • L’architecte : Il va travailler sur des projets sur-mesure et va gérer l’intégralité du projet de construction au même titre que le constructeur de maisons individuelles. Passer par un architecte coûte beaucoup plus cher. Son prix est justifié par cette notion de “sur-mesure”. 
  • Les entrepreneurs ou artisans : Il s’agit de professionnels du bâtiment dont le rôle est de vous accompagner tout au long des étapes de construction de votre projet. La plupart du temps, ils font appel à un architecte pour réaliser les plans de la maison. Passer par ces professionnels est d’une certaine manière plus risqué car vous n’aurez pas le même niveau de garantie que les autres constructeurs. Vérifiez bien l’historique des projets avant de vous engager. 

Réalisation des plans 

Une fois le professionnel choisi, vous allez pouvoir passer à la réalisation des plans de votre maison. Les plans vont permettre de coucher sur le papier vos idées, vos inspirations et vos envies.

Ces plans sont capitaux car ils vont déterminer la manière dont la maison sera construite. Ils devront tenir compte :

  • Des spécificités du terrain : Pour cela, une étude de sol sera réalisée pour déterminer le type de fondations afin d’assurer la stabilité de la future maison. 
  • Des contraintes architecturales et des règles qui sont liées à l’emplacement du terrain : Pour cela, il faudra se référer au plan local d’urbanisme.

En fonction du professionnel que vous aurez retenu, deux types de plans peuvent vous être proposés : 

  • Les plans sur catalogue : Il s’agit du cas de figure où vous confiez votre projet de maison à un constructeur. Vous aurez alors accès à un catalogue de maisons avec différents styles que vous pourrez plus ou moins modifier.
  • Les plans sur-mesure : Ici, vous choisissez les plans de maison selon vos envies, vos goûts et vos besoins. 

Que vous choisissiez une maison sur catalogue ou bien une maison personnalisée, prenez en compte ces différents critères pour établir les plans de votre maison : 

  • L’orientation de la maison
  • Le nombre et la taille de pièces
  • L’agencement des pièces entre-elles
  • Les équipements de la cuisine et de la salle de bain
  • La taille d’un garage
  • La présence d’un étage, d’une cave ou d’un grenier
  • L’aménagement extérieur
  • L’accessibilité 

L’ensemble de ces critères doit être adapté en fonction de votre style de vie, de la taille de votre famille et des évolutions futures (par exemple, agrandissement de la famille ou bien le besoin de télétravailler). 

Demande de permis de construire

En France, la demande de permis de construire auprès de votre mairie est indispensable pour démarrer les travaux de votre future maison. Ce dossier permet de détailler l’ensemble de votre projet de construction en s’appuyant sur des plans, schémas et photos. Il doit être le plus complet possible. 

Si vous passez par un constructeur de maison individuelle ou bien un architecte, c’est lui qui se chargera de constituer votre dossier et de le déposer. Pour vous, c’est un gain de temps considérable et l’assurance de voir votre dossier accepté. Si votre terrain se situe dans une zone particulière (à proximité d’un monument historique ou bien dans une zone protégée), il faudra consulter un architecte des bâtiments de France.

Les services de l’urbanisme de la mairie dispose d’un délai de 2 mois pour accepter ou refuser votre demande. 

  • Si le dossier est accepté, les travaux pourront alors démarrer. Vos voisins disposent malgré tout d’un délai de 2 mois (après acceptation par la mairie) s’ils considèrent que votre projet de construction leur porte préjudice. 
  • Si le dossier est refusé, vous avez la possibilité de passer par un recours pour prouver que le refus est injustifié. Il faudra alors envoyer par courrier recommandé les éléments en votre possession. 

Prêt immobilier

A ce stade, vous avez suffisamment d’éléments pour constituer votre dossier bancaire et aller à la chasse aux banques. Pour augmenter vos chances et paraître plus sérieux, constituez votre dossier bancaire à l’avance avec les éléments suivants : 

  • Pièce d’identité
  • Contrat de travail
  • 3 derniers bulletins de paie
  • 3 derniers avis d’imposition
  • 3 derniers relevés bancaires
  • Copie d’écran de votre épargne
  • Contrat de construction
  • Permis de construire 

Vous pouvez passer par votre banque traditionnelle. Néanmoins je vous recommande d’aller voir d’autres banques. Mettre plusieurs offres en concurrence vous permettra de peser dans la négociation. Cette étape peut être sous traitée par un courtier. Les frais de courtage s’élèvent généralement à 1% du montant emprunté.

Si la demande de prêt est accordée, votre banquier vous envoie une offre de prêt. Vous avez alors un délai de 10 jours pour réfléchir à l’offre et l’accepter si tout est ok pour vous. 

Ultime étape pour clôturer votre projet et devenir enfin propriétaire : le passage chez le notaire et la signature de l’acte authentique. 

Concernant le déblocage des fonds, il suit un calendrier préétabli avec votre constructeur. Le déblocage s’effectue donc en plusieurs fois, en fonction du calendrier, qui est négocié en avance avec le constructeur.

Etape 4 : Construction de la maison

Le gros oeuvre

Le gros œuvre est la première étape du chantier de construction de votre maison. Il correspond à l’ensemble des travaux contribuant à la stabilité et la solidité de l’ossature de la maison. 

On distingue 7 grandes étapes : 

  1. Le terrassement : il s’agit de préparer le terrain de votre future maison en modifiant son relief. D’importantes quantités de terre ou de pierre seront déplacées pour abaisser ou élever le niveau du sol. Des tranchées seront également creusées pour les futures canalisations d’eau et le raccordement aux différents réseaux électriques, gaz et internet. 
  2. Les fondations : elles constituent la base, ainsi que la solidité et la stabilité de la future maison. Une étude de sol est réalisée pour identifier le type de fondations qui sera le plus adapté à la nature du sol. Il s’agit surtout de déterminer le niveau de profondeur. Une semelle en béton sera par la suite coulée dans les tranchées ou à l’aide d’un coffrage. 
  3. L’assainissement : cette étape correspond à la mise en place du système permettant l’évacuation des eaux usées. En fonction de votre situation, vous devrez vous raccorder au réseau d’assainissement collectif (le tout-à-l’égout) ou bien installer un système d’assainissement autonome (fosse septique). 
  4. Soubassement et dallage : le soubassement consiste à poser directement les murs inférieurs sur les fondations. Son rôle est double : soutenir l’ossature de la maison et protéger la maison des remontées d’humidité. 
  5. La pose des murs porteurs : elle consiste à dresser les murs porteurs, qui constitueront le squelette de la future maison. En fonction des performances thermiques et phoniques souhaitées, vous pourrez opter pour les matériaux suivants : parpaing ou brique.
  6. La pose de la charpente et de la couverture : On appelle également cette étape la mise hors d’eau. Composée de pièces de bois, la charpente permet de soutenir la couverture de la maison et de répartir les charges. Une fois la charpente installée, la couverture pourra être mise en place. C’est elle qui va permettre d’assurer l’étanchéité de la maison et contribuer ainsi à son isolation.
  7. L’installation des menuiseries extérieures : cette ultime étape du gros œuvre est également appelée la mise hors d’air. Il s’agit simplement de poser les fenêtres et portes qui donnent sur l’extérieur de la maison. Les volets sont également installés à cette étape.

Le second oeuvre

Le second œuvre désigne l’ensemble des travaux qui succèdent aux travaux de gros œuvre. Le second œuvre vise essentiellement à rendre votre maison habitable. 

On distingue plusieurs types de travaux : 

  1. L’isolation de la maison : C’est elle qui va permettre de réduire les pertes de chaleur. L’isolation de votre future maison ne doit pas être négligée. 
  2. Le cloisonnement : Le cloisonnement suit directement la phase d’isolation. Généralement, ce sont les mêmes corps de métier qui interviennent. Cette étape va permettre de définir l’agencement des pièces à l’intérieur de votre maison. Avant la pose des cloisons, les professionnels intégreront les différentes gaines électriques. 
  3. L’électricité : Il s’agit d’installer le compteur et le tableau électrique, et de faire passer les câbles électriques dans les gaines préalablement installées derrière les cloisons. Les prises, interrupteurs et les sorties pour l’éclairage seront ensuite installées. L’installation électrique doit tenir compte de l’agencement de vos meubles, des appareils électriques (dans la cuisine notamment) et des différents équipements électriques comme l’installation d’un portail, des volets roulants ou encore un système d’alarme. 
  4. La plomberie : Elle consiste à installer le réseau de tuyauterie pour approvisionner en eau les pièces concernés mais aussi pour évacuer les eaux usées vers l’extérieur. Cette étape intègre également l’installation des sanitaires et des pièces d’eau (douche, baignoire, lavabo, mitigeur,…).
  5. Le chauffage : A cette étape du chantier, un système de chauffage central sera installé. 
  6. La ventilation : La ventilation mécanique contrôlée (VMC) permet d’assurer un bon renouvellement de l’air ambiant et permet d’éviter la condensation. Combiné à une bonne isolation et un bon système de chauffage, votre VMC pourra lutter efficacement contre l’accumulation d’humidité.

Les finitions

Il s’agit de l’ultime étape des travaux de construction. Les finitions désignent l’aménagement des espaces intérieurs, ainsi que la décoration. 

Voici les principaux travaux de finition à réaliser : 

  1. Revêtements des sols : Les revêtements des sols doivent être choisis en fonction de la typologie des pièces, la facilité d’entretien, ainsi que l’esthétique voulu. Dans les pièces d’eau, choisissez plutôt un revêtement étanche comme du carrelage par exemple. Dans le salon ou les chambres, vous pouvez opter pour un sol plus chaleureux comme du parquet. 
  2. Revêtement des murs : A ce niveau, vous êtes relativement libre dans vos choix : papier peint, peinture, béton, lambris, etc. Pour la salle de bain, la cuisine ou encore les wc, choisissez des revêtements faciles à nettoyer comme le carrelage. 
  3. Les menuiseries intérieures : Il s’agit d’installer les portes, les meubles de cuisine et de salle de bain, les meubles encastrés (bibliothèque, dressing,..), les escaliers ou encore les coffrages pour camoufler les tuyaux apparents.  
  4. L’éclairage : L’éclairage a avant-tout une fonction utilitaire. Il permet également de créer différentes ambiances (tamisée ou dynamique) pour se sentir bien chez soi. Pour cela, installez des luminaires dans des zones stratégiques comme le plan de travail de la cuisine, au dessus de la table manger du salon, au dessus du lavabo dans la salle de bain, etc. Un bon système d’éclairage comprend toujours un système d’éclairage général de pièce, ainsi que des zones spécifiques que vous souhaitez exposer davantage. 
  5. La façade : En fonction du plan local d’urbanisme (PLU) et du type d’isolation choisi, vous allez pouvoir recouvrir vos murs de plusieurs types de revêtement : crépi, bardage (bois, métal,…) ou encore placage (terre cuite, béton…). 

Aménagement extérieur

Votre maison est maintenant terminée, place à l’aménagement extérieur. Il permet de sécuriser votre maison et rendre ses abords agréables. Pour cela, plusieurs travaux peuvent être entrepris : 

  1. Terrassement du terrain : Il s’agit d’ajuster le relief du terrain en comblant ou en ajoutant de la terre sur certaines zones. L’objectif est d’obtenir le terrain le plus propre possible afin de le modeler selon vos envies. C’est également le moment de prévoir certains types d’aménagement comme la création d’une piscine, d’une terrasse, l’accès au garage ou bien d’une dépendance extérieure.
  2. Clôture et portail : L’objectif est de sécuriser votre parcelle en y installant un système de délimitation : clôture, panneaux occultants (bois, alu, pvc,…), haie végétale combinée avec un grillage, etc. Le portail et/ou le portillon seront par la suite installés pour finaliser l’ensemble. Ici, plusieurs choix s’offrent à vous : système motorisé ou non, ouverture battante ou coulissante, etc.
  3. Eclairage extérieur : L’éclairage de l’extérieur de la maison est aussi important que l’extérieur. Cela peut être pour des raisons esthétiques, mais également pour des raisons liées à la sécurité. De nombreuses possibilités s’offrent à vous : éclairage de l’entrée de la maison avec des appliques murales, des spots encastrés pour entourer vos allées, des luminaires d’ambiances pour décorer votre terrasse, etc.

Etape 5 : la réception de la maison 

La construction de votre maison est maintenant terminée. Vous allez maintenant passer à l’étape de vérification avec votre maître d’œuvre. Cette étape ne doit surtout pas être négligée !

En effet, l’objectif est de vérifier que la maison est conforme avec le contrat de construction et les plans. Cette visite est également le moment pour relever la présence d’éventuels défauts ou de malfaçons. 

Durant la visite, vérifiez avec votre maître d’oeuvre : 

  • La plomberie : Est-ce que les robinets fonctionnent bien ? Est ce que la chasse d’eau fonctionne ? Y a t’il de l’eau chaude et de l’eau froide ? Voyez-vous des fuites d’eau lorsque les robinets sont ouverts ?
  • L’installation électrique : Les prises électriques fonctionnent-elles correctement ? Est ce que les interrupteurs fonctionnent ? Est ce que tous les interrupteurs et les prises prévus sur le plan sont biens présents ?
  • Le système de chauffage et la ventilation : Les radiateurs fonctionnent-ils correctement ? Est-ce que la VMC permet bien de renouveler l’air de la maison ?
  • La surface des différentes pièces : Est ce que la surface des pièces est conforme au plan de la maison ? 
  • Les revêtements des sols, murs et plafonds : Voyez-vous des fissures, irrégularités, tâches, chocs,… sur les revêtements intérieurs et extérieurs ? 
  • Le fonctionnement des portes et des fenêtres : Est ce que les portes et les fenêtres s’ouvrent et se ferment correctement ? Est ce que les volets fonctionnent bien ? Voyez-vous des défauts d’étanchéité ?
  • Les divers équipements de la maison : La salle de bain est-elle correctement posée (baignoire, douche, lavabo,…) ?  Est ce que la cuisine est correctement posée (caisson, plan de travail, évier,…) ?
  • La toiture et les gouttières : En prenant du recul, voyez-vous des défauts ou bien des malfaçons ? Les gouttières captent-elles bien l’eau de pluie ? 

Notez tout ce qui vous semble important car une fois la visite de chantier réalisée, plusieurs cas de figure sont possibles : 

  • Vous n’avez pas constaté de défaut ou de malfaçon avec le maître d’œuvre.

→  Le procès-verbal de construction peut être signé sans réserves. 

  • Vous avez constaté des défauts mais la maison est malgré tout habitable

→ Vous pouvez signer le procès-verbal de construction en mentionnant l’ensemble de vos réserves. Les travaux devront être réalisés dans un délai fixé avec votre maître d’œuvre. 

  • Vous constatez que les travaux sont inachevés, non conformes au contrat de construction ou bien qu’habiter dans la maison est tout bonnement impossible

→ Vous pouvez refuser de signer le procès verbal. Une nouvelle date de réception de chantier devra être convenu avec le maître d’œuvre. 

La date de signature du procès verbal indique le moment où démarrent les différentes garanties légales : 

  • Pendant 1 an : la garantie de parfait achèvement (GPA)
  • Pendant 2 ans : la garantie de bon fonctionnement (ou garantie biennale) 
  • Pendant 10 ans : la garantie décennale 

Nous voici au terme de cet article. J’espère qu’il vous aura été utile et que vous pourrez avancer dans votre projet de construction de maison neuve. Si vous avez des questions ou bien des suggestions, n’hésitez pas à nous contacter. Prenez directement un rendez-vous avec un de nos conseillers Maisons CPR qui pourra répondre à vos questions et vous accompagner dans votre projet.

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