3 choses à savoir avant d’acheter un terrain pour construire

13 janvier 2023

Vous souhaitez faire construire votre future maison ? Pour cela, vous devrez passer par une étape incontournable : le choix du terrain. Cette étape est essentielle car le choix du terrain conditionne la réussite de votre projet de construction. En effet, choisir un terrain dans une zone inondable ou bien avec des critères d’urbanismes strictes ne vous permettra pas de construire la maison de vos rêves… Nous vous proposons dans ce guide les trois choses importantes à prendre en compte avant d’acheter un terrain.

L’emplacement du terrain et ses caractéristiques

L’emplacement 

L’emplacement est le critère incontournable à prendre en compte lors de l’achat d’un terrain constructible. C’est d’ailleurs une règle d’or dans le monde de l’immobilier. Alors que faut-il prendre en compte pour étudier l’emplacement d’un terrain ?

L’emplacement doit être étudié sous 2 angles : en fonction de son environnement actuel et en fonction de son environnement futur. 

Commodité et services de proximité

Il est important de vérifier la localisation du terrain, en prenant en compte les éléments tels que la proximité des commodités, des transports en commun (Bus, Tram, borne de vélos,…), des établissements scolaires (écoles primaires, collèges, lycées,…), des activités de loisirs (associations sportives, cinéma, salles de sport,…), les services de santé (médecins généralistes, pharmacies,…), etc. 

Vérifiez également si le terrain se situe dans une zone en plein développement car vous pourriez bénéficier d’une réduction financière importante dans la mesure où il existe encore peu de services de proximité.

Nuisances sonores et visuelles

Les nuisances sonores et visuelles sont des éléments importants à prendre en compte lors de l’achat d’un terrain constructible. Il est important de comprendre les sources potentielles de nuisances sonores et visuelles, ainsi que leur impact sur le terrain et sur votre projet de construction.

Les nuisances sonores peuvent être causées par des sources telles que les routes à fort trafic, les aéroports, les gares, les industries, les établissements commerciaux, etc. Il est important de vérifier si le terrain est exposé à des niveaux élevés de bruit, et de considérer l’impact sur votre qualité de vie et sur la valeur de votre bien.

Les nuisances visuelles peuvent être causées par des sources telles que les bâtiments industriels, les parcs éoliens, les panneaux publicitaires, les lignes électriques, etc. Il est important de vérifier si le terrain est exposé à des nuisances visuelles, et de considérer l’impact sur votre qualité de vie et sur la valeur de votre bien.

L’orientation du terrain

Un terrain bien exposé vous permettra de réaliser des économies d’énergie tout au long de l’année. Vous pourrez ainsi choisir la meilleure orientation par rapport au soleil pour votre maison. 

La superficie et la forme du terrain

La superficie et la forme d’un terrain sont des éléments importants à prendre en compte lors de l’achat d’un terrain constructible. Il est important de bien comprendre ces éléments pour s’assurer que le terrain répond à vos besoins et à vos attentes.

Il convient donc de vérifier : 

• La superficie du terrain pour s’assurer qu’il est suffisamment grand pour le projet de construction que vous avez en tête
• La forme d’un terrain pour s’assurer qu’il n’y aura pas de contrainte particulière sur la façon dont vous pouvez l’utiliser et l’aménager.

La topologie du sol

La topologie du sol d’un terrain est un élément important à prendre en compte lors de l’achat d’un terrain constructible. Il est important de comprendre les caractéristiques topographiques du sol pour s’assurer que le terrain est approprié pour les projets de construction que vous avez en tête.

La topologie du sol décrit les caractéristiques physiques du terrain, comme la forme, la pente, la déclivité, la viabilité et l’accès. Il est important de vérifier la topologie du sol pour s’assurer qu’elle convient à vos projets de construction, et qu’elle respecte les règles d’urbanisme en vigueur.

Par exemple, si le terrain est en pente, cela peut poser des difficultés pour la construction d’une maison, ou rendre plus difficile l’accès au terrain. Si le terrain est situé dans une zone à risque d’inondation, il peut y avoir des restrictions pour la construction et il sera nécessaire de prendre des mesures pour protéger les bâtiments contre les inondations.

La viabilisation

Il est important de vérifier si le terrain est viabilisé ou non. Un terrain viabilisé est raccordé aux différents réseaux d’eau, d’électricité, gaz et assainissement des eaux usées. Si le terrain n’est pas viabilisé, vérifiez que c’est bien possible car ce n’est pas toujours le cas.

Les documents à consulter

Certificat d’urbanisme

Un certificat d’urbanisme est un document officiel qui atteste de la conformité d’un terrain ou d’un bâtiment aux règles d’urbanisme en vigueur. Il permet de s’assurer que le terrain ou le bâtiment est utilisable pour les fins souhaitées, et qu’il respecte les règles de construction, d’aménagement et d’utilisation des sols édictées par les autorités locales.

Il existe plusieurs types de certificats d’urbanisme : le certificat d’urbanisme d’information (CUI) et le certificat d’urbanisme opérationnel (CUO). 

Le certificat d’urbanisme d’information (CUI) est un certificat qui permet de connaître les règles d’urbanisme applicables à un terrain ou un bâtiment.

Le certificat d’urbanisme opérationnel (CUO) permet de se renseigner sur la faisabilité d’un projet de construction. Cette demande est facultative mais fortement conseillée pour la construction de votre future maison.

Pour obtenir votre certificat d’urbanisme, il vous suffit de vous rendre auprès de votre mairie.

PLU

Le plan local d’urbanisme (PLU) est un document qui fixe les règles de construction, d’aménagement et d’utilisation des sols pour une commune ou une intercommunalité. Il est élaboré par la commune ou l’intercommunalité, et approuvé par le conseil municipal ou intercommunal.

Le PLU définit les zones d’urbanisation, les zones agricoles, les zones naturelles et les zones à protéger. Il fixe les règles de construction, de hauteur, de densité, de distance par rapport aux limites séparatives, de stationnement, d’emprise au sol, de toiture, etc. Il peut également prévoir des orientations d’aménagement et de développement pour la commune ou l’intercommunalité.

Le PLU est un document d’urbanisme clé pour les futurs propriétaires, car il détermine les possibilités d’utilisation des sols et les règles de construction applicables. Il est également un outil de planification pour les élus locaux, car il permet de définir les orientations d’aménagement et de développement de la commune ou de l’intercommunalité.

Enfin, le PLU est un document public, qui peut être consulté par tout le monde. C’est donc un outil de transparence et de participation citoyenne pour l’aménagement et l’urbanisme de la commune

POS

Le plan d’occupation des sols (POS) est un document de planification qui définit les règles d’utilisation et d’aménagement des sols pour une commune ou une intercommunalité. Il a pour but de réglementer l’utilisation des sols de manière à préserver les espaces naturels et agricoles, à favoriser un développement urbain équilibré et à améliorer la qualité de vie des habitants.

Le POS est élaboré par la commune ou l’intercommunalité, et approuvé par le conseil municipal ou intercommunal. Il délimite les zones d’urbanisation, les zones agricoles et les zones naturelles, et fixe les règles de construction, de densité, de hauteur, de distance par rapport aux limites séparatives, etc. Il peut également prévoir des orientations d’aménagement et de développement pour la commune ou l’intercommunalité.

PPRN

Le Plan de prévention des Risques naturels (PPR) est un document de planification qui vise à identifier les risques naturels auxquels une commune ou une intercommunalité est exposée, et à mettre en place des mesures pour les prévenir.

Les risques naturels peuvent être liés à des phénomènes tels que : 

• les inondations, 
• les glissements de terrain, 
• les mouvements de terrain, 
• les incendies de forêt, 
• les tempêtes, 
• les séismes
• etc.

Le PPR identifie les zones à risque, les mesures de prévention et de protection, et les orientations d’aménagement pour les zones à risque. Il est donc indispensable de le consulter afin de ne pas avoir de mauvaises surprises à l’endroit de votre futur terrain.

Les taxes et coûts annexes

Lors de l’acquisition d’un terrain constructible, il est important de prendre en compte les taxes et coûts annexes qui viendront s’ajouter au prix d’achat de votre futur terrain constructible. Ces coûts peuvent varier en fonction de la localisation du terrain, de la taille et de l’utilisation prévue.

Il faut également prendre en compte les coûts liés aux formalités administratives, tels que les frais de notaire, qui sont généralement compris entre 7 et 8% du prix de vente.

D’autres coûts peuvent également s’appliquer en fonction de la situation du terrain et de ses caractéristiques, comme :

• Les éventuels coûts liés à des servitudes ou à des règles d’urbanisme particulières.
• Les coûts liés à l’aménagement du terrain, tels que les frais de terrassement et de voirie.
• Les coûts liés aux études et diagnostics, tels que les études de sol, les études d’impact environnemental et les diagnostics techniques.
• Les coûts liés à la mise en conformité éventuelle des réseaux d’eau, d’électricité et de télécommunication.

Il est donc important de bien évaluer ces coûts avant de se lancer dans l’acquisition d’un terrain constructible, afin de disposer d’un budget complet. Il est conseillé de consulter les autorités locales et les professionnels de l’immobilier pour obtenir des informations sur les taxes et coûts annexes liés à un terrain constructible en particulier.

Si vous avez des questions ou bien des suggestions, n’hésitez pas à nous contacter. Prenez directement un rendez-vous avec un de nos conseillers Maisons CPR qui pourra répondre à vos questions et vous accompagner dans votre projet.